Binnen onze VvE is het ons tot drie keer gelukt verkamering tegen te gaan. Bij de eerste twee verkamerings dossiers zijn we gaan procederen Dit heeft 3 ½ jaar geduurd, met succes! In het derde geval hebben we gedreigd met een juridische procedure naar de eigenaar en konden we verwijzen naar de vorige twee. Ons succes is behaald door 3 ½ bij de eerste twee in te zetten op juridische procederen. De derde is gelukt door te dreigen met een procedure en te wijzen naar de eerste twee. Inmiddels vallen de appartementen binnen onze flat onder de opkoopbescherming. Maar we merken nu dat appartementen die al in verhuurde staat juist meer gewild zijn.

Wees bij overdracht nieuwe eigenaar direct duidelijk

Hoewel er nu een opkoopbescherming van kracht is sinds 1 april 2022 (tot een WOZ-waarde van € 533.000, -. d.d. 2023) is het toch handig om goed te communiceren bij eventuele nieuwe huiseigenaren om duidelijk te maken dat zij te maken hebben met een actieve VvE. Onze Vve van 117 appartementen heeft te maken gehad met 3 verkamerde appartementen. De notaris vraagt in beginsel of zij toestemming krijgt van de VvE of het appartement verkocht mag worden. In het verleden heb ik dit geschreven:

“De Vve geeft toestemming voor ingebruikname van de woning door de koper, zolang de woning in eigen gebruik genomen wordt. Dit beroepend op de opkoopbescherming die 1 april 2021 van kracht is gegaan (https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/opkoopbescherming/). Ik wil u verzoeken dit onder de aandacht te brengen van de koper. De Vve zal zich tot het maximale inspannen om de situatie teniet te doen zodra dit geen eigen bewoning betreft.”

In onze VvE heeft dit al een paar keer een potentiële koper ontmoedigt. Beleggingsbedrijven en of makelaars die appartementen kopen zijn de grootste verdachten die eventueel het aangekochte appartement willen verkameren.

Wat als een huiseigenaar gaat verkameren?

Blijf op de hoogte van vergunning aankondigingen en vaststellingen. De gemeente heeft meerdere malen hoorzittingen gewonnen over verkamervergunningen (ook wel omzettingsvergunningen genoemd) waarbij de het VvE-bestuur aandroeg zij geen kennis te hebben van de aankondiging van afgifte vergunning. De gemeente vindt dat besturen zelf op de hoogte moeten blijven en dat je dit kan doen door elke bekendmaking te lezen die slaat op de VvE. Abonneren kan hier: berichten over uw buurt. Zelf heb ik er een gewoonte van gemaakt om elke zondag de 7 mails snel door te scannen op omzettingsvergunningen.

Communicatie naar huiseigenaren is belangrijk

Communicatie naar huiseigenaren is het belangrijkste wat je kan doen. Vraag jaarlijks bij een ledenvergadering toestemming of je tegen huiseigenaren mag procederen die een verkamervergunning aanvragen en deze vergunning ook daadwerkelijk inzetten. Zo staat het in de notulen en kan dit een afschrikkende werking hebben. Het is ook van belang dat je toestemming van de leden krijgt om juridische stappen te ondernemen. Zie https://www.rechtenvastgoed.nl/koop/bevoegdheid-vve-procederen/ voor uitleg.

De huiseigenaar heeft toch verkamerd
Als bestuur kan je een advocatenbureau inschakelen. Helaas is dit een tijdrovend proces, maar eenmaal een vergunning aangevochten zal dat uitstralen op de rest. Zo hebben wij binnen onze VvE maar liefst 3.5 jaar geprocedeerd, waarbij de eigenaar op het eind toch eieren voor zijn geld heeft gekozen. Het is uiteindelijk nooit voor de rechter gekomen en hebben wij de huiseigenaar onze juridische kosten laten betalen. Een wijze les die wij geleerd hebben is dat huiseigenaren juridische procedures zo lang mogelijk rekken. Het is daarom van belang om de deadlines en doorlooptijden rigide aan te houden.

Waarom vraagt de gemeente geen toestemming aan de VvE?

In het kort gezegd toetst de gemeente op basis van het bestuursrecht en de VvE aan privaatrecht. Het is begrijpelijk dat het onrechtvaardig aanvoelt, maar tot op heden hoeft de gemeente niets te vragen aan de VvE noch rekening te houden met huishoudelijke reglementen en/of splitsingsaktes.

Procederen? Win juridisch advies in

De procedures die wij in gang hadden gezet waren allemaal op basis van onze splitsingsakte, maar omdat er heel veel verschillende splitsingsakte in de ronde gaan is het verstandig om voor de eerste casus uit te laten zoeken door een jurist. Onze procedures na de eerste twee waren een kopie en plak procedure van de eerste. Dat schrok al genoeg af om tot op heden andere huiseigenaren met verkamer intenties te doen stoppen.

Waar is de gemeente?

De gemeente en VvE’s staan helaas vaak op gespannen voet rondom verkamering. Er zijn vele hoorzittingen geweest. Door middel van een WOO (voormalige WOB)-verzoek zijn er een hoop hoorzittingsdocumenten gepubliceerd. Bij geen van allen heeft de VvE gewonnen. Dit heeft onherroepelijk veel frustratie opgeleverd bij de VvE bestuurders en heel wat tijd gekost. De hoorzittingsdocumenten behelzen alleen stadsdeel Nieuw-West en kunnen ingezien worden op: https://drive.filen.io/f/b2a2c1ec-4a6d-43f6-86ea-87c8746d3a45#4nQZNCJ5cdn3Myv1e3JShNj7Qitmqegh